Оценка недвижимости

 Среди всех видов оценочной деятельности, осуществляемых специалистами в этом виде деятельности, наиболее распространенным и известным является оценка недвижимости. И не только потому, что сейчас уже начинается бум оценки квартир, то есть жилых помещений, а еще и потому, что в практически любой вид оценки (оценка бизнеса, например) входит своей частью и оценка недвижимости.   На данный момент оценкой недвижимости занимается всем нам известное БТИ. Ведь именно по оценке, произведенной этим государственным учреждением, нам всем начисляется налог на недвижимость, которой мы владеем. Однако ни для кого не секрет, что сумма, указанная в документации по оценке БТИ, в два, а то и в три раза меньше реальной стоимости объекта, который оценивается. Следовательно, наше государство недополучает некоторую долю налогов. Поэтому сейчас правительство уже предполагает перейти на фактический уровень стоимости недвижимости, чтобы не упустить своей выгоды. И как раз в этом случае на сцену и выходят частные специалисты, которые оценивают недвижимость в реальных рыночных ценах. Итак, что же такое оценка недвижимости?  Оценка недвижимости – это очень сложный процесс. Его могут производить только профессионально подготовленные люди. К примеру, любой мало-мальски грамотный риэлтор с достаточно высоким уровнем точности может сказать вам, сколько будет стоить та или иная квартира в том или ином районе нашего города. Однако, если вопрос коснется таких видов недвижимости, как промышленные объекты, квартиры нестандартной планировки или земельные участки, то в этом случае, конечно же, необходимо обратиться к грамотному, дипломированному специалисту, которые и произведет необходимые расчеты. Как же происходит оценка недвижимости?В нашей стране законодательно установлены 3 метода или подхода к оценке недвижимости.   1 подход – оценка осуществляется следующим образом: происходит подсчет стоимости постройки искомого объекта на сегодняшний день. Потом вычитается из полученной цифры сумма износов (физического, функционального, экономического и других).   2 подход – это тот метод, которым мы, не предполагая этого, пользуемся в нашей жизни постоянно – метод сравнения продаж. Производится он так: рассматриваем несколько вариантов недвижимости, аналогичной тому объекту, который подлежит оценке. Определяем стоимость этих объектов на рынке. После этого выводим сравнительную стоимость нашего объекта. Необходимо рассмотреть не менее пяти аналогичных объектов.   Этот метод считается наиболее точным и подходящим для оценивания квартир и производственных помещений.   3 метод – оценка недвижимости доходным методом. В основном этот подход применяется к коммерческой недвижимости. Это означает, что объект рассматривается как средство получения дохода. Каким же образом он калькулируется? 1. Рассматриваем рынок по сектору аналогичной недвижимости. 2. Выводим среднюю арендную ставку за 1 м2 площади. 3. Подсчитываем доход от аренды всего помещения нашего объекта за 1 год. 4. Из полученной цифры мы вычитаем все издержки, связанные с эксплуатацией этого помещения, такие как коммунальные платежи, налог на имущество, страховые выплаты, и другие издержки, если они имеются. 5. И, наконец, полученную цифру мы делим на коэффициент капитализации (в г. Иваново он составляет около 22-25%) и получаем искомую стоимость недвижимости. Для оценки какого-либо объекта необходимо использовать все три метода. И только после того, как получено 3 цифры, оценщики их взвешивают и определяют, оценка по какому из этих трех методов наиболее соответствует реальной стоимости объекта. Оценка земли   Особняком в ряду оценки различных видов недвижимости стоит оценка земельных участков. Оценка земли производится для взноса в уставной капитал предприятий, оформления залога (ипотеки), определения цены при купле-продаже, а также для иных целей, предусмотренных действующим законодательством. Оценочная экспертиза проводится в отношении земель поселений, промышленности и земель сельскохозяйственного назначения.   Обычно существует два вида владения земельным участком – это собственоость и аренда. Поэтому, когда заходит речь об оценке земли, требуется определить либо рыночную стоимость земельного участка, либо рыночную стоимость права аренды земельного участка. При этом необходимо понимать, что рыночную стоимость имеют лишь те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного периода времени.   Существует множество факторов, определяющих рыночную стоимость земельного участка. В первую очередь она зависит от местоположения участка и влияния внешних факторов, а также от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей, и, естественно, не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение другого аналогичного участка .   Рыночная стоимость земельного участка также зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от его эксплуатации за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности. Особенностью оценки земельных участков является тот фактор, что рыночная стоимость этого участка изменяется во времени. А, следовательно, оценка земли всегда проводится по состоянию на конкретную дату, при этом, при изменении целевого назначения участка (разрешенного использования), рыночная стоимость также изменяется.   Что же касается определения рыночной стоимости права аренды, то она, в основном, зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на оцениваемый объект и целевого назначения (разрешенного использования) земельного участка. Рыночная стоимость права аренды также зависит от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды объекта за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании.   Земли поселений (городов, деревень и иных населенных пунктов) оцениваются на основании анализа рыночных данных о сделках купли-продажи, ставки арендной платы, цены предложений по объектам недвижимости (включая незастроенные земельные участки), сведений об инженерно-транспортной инфраструктуре, объектах социально-бытового обслуживания, состоянии окружающей среды, исторической и архитектурно-эстетической ценности ландшафта, ландшафтной и рекреационной ценности территории.   Оценка земли сельскохозяйственного назначения определяется исходя из фактической урожайности основных сельскохозяйственных культур, сенокосов, продуктивности пастбищ, многолетних насаждений, структуры посевных площадей, цены реализации продукции сельского хозяйства в данном регионе РФ и необходимых затрат на производство основных сельскохозяйственных культур.   Определение стоимости земельных участков в дачных кооперативах и садовых товариществах производится на основании анализа цен сделок купли-продажи или цены предложения по незастроенным участкам, наличия и интенсивности транспортного сообщения, наличия электрификации и газоводоснабжения; удаленности от основных центров инфраструктуры, экологической обстановки в районе, а также иных факторов, влияющих на оценку стоимости земли. 

  Вообще объем заказов на оценку недвижимости возрастает. В большинстве случаем оценивают недвижимость (здания либо землю) для последующей ее купли-продажи. Однако достаточно быстро возрастает объем оцениваемой недвижимости для использования ее как залога для получения банковского кредита. Также оценивают недвижимость при банкротстве предприятия, при продаже доли собственника предприятия (если эта доля внесена в уставный капитал в виде недвижимости, что происходит нередко), при страховании.

 

На нашем ресурсе интернета есть возможность изучить технические характеристики изделий и выбрать сварочные аппараты продажа по самым низким ценам. Оптимальное сочетание «цена – качество», вот принцип нашей работы. Так же на нашем ресурсе доставка ацетилена. Продукция, представленная на нашем сайте, отличается надежностью и дешевизной.

More from my site